1、合适的粘度
    冷冻机油的粘度除了要保证各运动部件的磨擦面有良好润滑性以外，还要从制冷机中带走部分热量，以及起到密封作用。如果制冷机所使用的制冷剂对冷冻机油互溶性较大时，应考虑使用粘度较大的油品，以克服润滑油被制冷剂稀释后的影响。

2、较低的倾点、絮凝点和R12的不溶物含量
   由于制冷机的工作温度变化范围较大，如氨制冷剂在压缩时可高至160℃，而膨胀又下降至-10℃。因此冷冻机油的倾点要低，一般约低于冷冻温度10℃，而且油的粘温特性要好。以保证冷冻机油在低温下能从蒸发器返回压缩机。卤化烃类R12制冷剂和冷冻机油混合会产生石蜡等沉淀，即石蜡和石油树脂在高于油的浊点前就会凝结。它会堵塞冷却系统的调节机构与制冷设备的管线，影响设备的热交换，因此应检验冷冻机油中的R12不溶物的含量，含量越低越好。这种检验方法可检验油中不 同熔点石蜡和可能含有树脂物质的含量是否符合要求。絮凝点也是检验冷冻机油与制冷剂混合液在一定温度下析出石蜡可能沉淀出不溶性极性物质的一种使用性能指标，冷冻机油的絮凝点一定不能高于蒸发器的蒸发温度。

3、挥发性小，闪点高
   冷冻机油的挥发量愈大，随制冷剂循环的油量也愈多，因此要求冷冻机油的馏份范围愈窄愈好，闪点亦应高于制冷机排气温度25～30℃以上。

4、良好的化学稳定性和热氧化稳定性
   制冷机工作中的最后压缩温度可达130℃～160℃，在此温度下冷冻机油会受热而不断分解变质，生成积炭而导致制冷机产生故障与磨损。另一方面油的分解产物会与制冷剂发生化学反应，使制冷效果变坏，生成的酸性物质又会强烈腐蚀制冷机部件。因此要求冷冻机油有良好的热氧化稳定性，在出口阀的高温下不结焦、不炭化，同时要求冷冻机油具有良好的化学稳定性，避免与制冷剂，如卤化烃(RCI、RF)类作用生成酸性腐蚀物质。

5、不含水和杂质
   因为水在蒸发器结冰会影响供热效率，与制冷剂接触会加速制冷剂分解并腐蚀设备，所以冷冻机油不能含水和杂质。

6、其他
   冷冻机油还应有良好的抗泡性，对橡胶、漆包线等材料不溶解、不膨胀。在封闭式制冷机中使用时应有良好的电绝缘性。